March 21st, 2007

le Roi
  • unokai

Изучаем американскую ипотеку (пока тока беглый взгляд)

В двух словах вся система мортгажей была завязана исключительно на рост недвижимости, что хорошо видно из специфических условий их предоставления, например:

IOL - interest-only loan cначала заемщик платит исключительно проценты, и только потом проценты + тело долга, ясен пень, что на начальном этапе рабства все хорошо и шоколадно:),

ARM - adjustable rate mortgage - мортгаж с варьирующейся ставкой - у него ставка не фиксированная, а зависящая от ставки ФРС - был очень выгоден когда эта ставка была низкой (ФРС снизил ее до 1% после дотком бабла в 2000), во многом сам бум недвижки был связан с этим низким уровнем ставки. соответственно сейчас заемщики вынуждены платить по нему гораздо больше - ставка выросла на 4,25% от минимума 00-х.,

еще более экзотичный продукт - negative amortization mortgage, NegAm - при нем заемщик на первых порах вааще платит только небольшую часть процентов по долгу (из расчета от 1-2% годовых, при том, что сам мортгаж выдается под 6% или около того), при этом само тело долга растет за счет недовыплаченной части процентов + проценты на проценты и вырастает где-то до 115% в среднем :) через несколько лет заемщику становится очень весело :))), пример NegAm'a это тот же нашумевший sub-prime mortgage или на риэлтерском жаргоне 2/28 (two-twenty-eights), в котором платежи поделены на первые два года и оставшиеся 28 лет. Первая часть два года это кредит который выдаётся под низкий процент меньше учётной ставки рефинансирования которая 5.25 на текущий момент, а потом начинает увеличиваться как фиксированная добавка к величине процентной ставки и на текущий момент уже примерно равен 8.75% в год в лучшем случае (в худшем - неподъемные 10-12%) (любопытно, что ныне близкая к банкротсву Countrywide рекламировала ентот самый NegAm как 1%-ный мортгаж, страшно дешевый и удивительно выгодный, не слишком заморачиваясь над тем, чтобы проинформировать в рекламе заемщика о том, что ему потом придется платить 8-12% !!!

но ведь фишка в том, что масса доблестных-ипотеченегов брали мортгаж не для того чтобы его платить - упаси бог, дураков нет!, а чтоб на растущем рынке с выгодой скинуть дом другому горе-импотечнегу-подражателю, проспавшему великий Housing boom :). как только система "вечного роста" дала сбой, доблестные-ипотечнеги не нашли уже горе-импотечнегов-подражателей и сами вдруг стали горе-импотечнегами отказывшись от платжей и возвратив дома банкам, которым их теперь тоже некуда девать - никто нифига не покупает:(. в общем классическая пирамида. наблюдать чем все это закончится очень интересно.

кросспост realty_analyser, worldcrisis