November 16th, 2008

Недвижимость

Цены на недвижимость резко пошли вниз

Как и предсказывал Food-n-Goods («На сколько подешевеют квартиры?»), цены на жилую недвижимость перешли в фазу стремительного падения. В пятницу стало известно о том, что Правительство Москвы намерено аннулировать результаты октябрьских тендеров на строительство более 500 тыс. кв. м жилья по горзаказу, которые в октябре выиграли ГК ПИК, СУ-155 и «Главстрой». Чиновники готовят постановление о проведении новых конкурсов, где цена выкупа квартир будет снижена на 17% или более вплоть до 59,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Прежние расценки (в среднем 80 тыс. руб. за 1 кв. м) в мэрии посчитали завышенными.
Выкуп квартир должен был осуществляться в рамках поддержки мэрией столичных застройщиков. Первоначально планировавшиеся цены выкупа были следующими – 85 тыс. руб. за 1 кв. метр в Мытищах, 74,2 тыс. руб. – в Люберцах (в среднем 80 тыс. руб. за 1 кв. м). Еще в октябре глава московского стройкомплекса Владимир Ресин говорил, что цены на жилье в ближайшем будущем падать не будут. Однако, спустя месяц, столичные власти пересмотрели свою позицию.
Таким образом, снижение цен на типовое жилье даже превысило прогноз Food-n-Goods от 27 октября, который звучал так: «Можно прогнозировать оптимальную цену на квадратный метр типового жилья в $3000 - $3500. Соответственно, по сравнению с $7000, квартиры подешевеют в 2 – 2,3 раза». 59600 руб. по курсу 27,34 – это уже $2180.
В Москве на продажу выставлено большое количество инвестиционных квартир. По информации замминистра регионального развития Сергей Круглика, «продажи квартир встали практически по всей стране». Он объясняет это прежде всего тем, что банки почти свернули выдачу ипотечных кредитов, а в ряде регионов по ипотеке приобреталось до 40% квартир.
Застройщики в регионах также начинают распродажу квартир по сниженным ценам. Например, губернатор Новосибирской области Виктор Толоконский сообщил 14 ноября, что квартиры в Новосибирске в местах массовой застройки сегодня предлагаются и покупаются по цене в районе 40 тыс. руб. за 1 кв. м при себестоимости порядка 30 - 32 тыс. руб. И цены на жилье в Новосибирске будут снижаться. Аналогичная ситуация складывается и в других регионах России.
Food-n-Goods
Александр Царев

Новый расчет среднемосковского дохода

Сенсационное открытие риэлтерских аналитиков!

Весь ЖЖ забит нытьем о дороговизне жилья в России и в Москве в особенности. Выдвигаются разные гипотезы на тему "че так дорого". Почему средний класс за жизнь не накопит на трешку в Крылатском? Оказывается, во всем виновата путаница в терминах. Потребители и девелоперы просто по разному понимаем "средний уровень доходов".

Вчера, бродя по Интернету, нашел рассуждения профессионалов рынка жилья о возможном снижении цен на квартиры. Рассуждения, скажем, очень так себе. Но вот определение среднего дохода меня пробрало. Читайте:

"Цены на недвижимость в Америке в течение года упали на 45-60%. Мы попробовали предположить, что будет у нас с вами.

Примерно в это же время в прошлом году в Америке разразился ипотечный кризис, который за год довольно-таки быстро перерос в общенациональный финансовый кризис. Правительство было вынуждено принять беспрецедентное решение и начать финансовые вливания в компании realestate рынка. Если вспомнить, то ипотечный кризис моментально докатился до России. Банки ужесточили процедуры получения кредитов. Читатели Квадрум.ру Evolution ежедневно присылали нам свои истории, мнения и рассказы о том, что происходит. Как им отказывают, как урезают объемы кредитов.

Сейчас на наших с вами глазах происходит второй этап – банки начинают сворачивать свои ипотечные программы. Один за другим. Именно этим пестрят ленты новостей.
Что это значит?
Все меньше и меньше ипотечных кредитов будет выдаваться, а процентные ставки по ипотечным кредитам в ближайшее время вырастут на 1-1,5%. Соответственно, что все меньше квартир будут покупать в кредит. Многие аналитики считают, что данная ситуация спровоцирует падение цены на жилье на 15%-20%. Но это ведь ипотека – это только часть денег, вливаемых в рынок недвижимости. Есть еще львиная доля прямых продаж без кредитов. Что же будет с этим?

Давайте представим, что «вы» человек со «средним» достатком около 15-20 тысяч долларов в месяц (на вечер 25 сентября 2008 года это еще 375 – 500 тысяч рублей). В ваших планах было приобретение квартиры. Вы, видя текущую ситуацию на рынке, будете сейчас покупать квартиру? Сейчас, когда банки (а у них очень хорошие аналитики) сворачивают ипотеку. Когда менее чем за 2 месяца доллар сначала прибавил более 2,5 рублей, а потом за 1,5 недели потерял рубль? Когда все говорят о стагнации и неизбежном падении цен на недвижимость. Мы знаем, что вы сделаете – вы пойдете, продадите все доллары, которые у вас есть, разложите ваши деньги по банкам, кубышкам, избавитесь от непрофильных активов, и будете ждать, при этом спокойно живя в арендованной квартире.

Но есть одно «но». Большинство сделок – это альтернативные сделки на вторичном рынке жилья. Что же будет с ними. Вот как раз они будут идти, потому что основным признаком при таких сделках является не стоимость квадратного метра, а отличие одной квартиры от другой по территориальному, метражному или иному признаку. А корректируется всегда финансовая разница, а попросту сумма доплаты одной стороны сделки другой. Сумма доплаты – не статичная величина и корректироваться она будет по принципу «как договорятся». Вряд ли в данной ситуации можно будет говорить о корректировке в сторону увеличения. Скорее всего, доплаты будут снижаться, исходя из фактической ситуации, а участники сделок, подогреваемые новостями из средств массовой информации, будут соглашаться на условия «по факту» сделки.

Если сложить все изложенное воедино, можно предполагать, мы подчеркиваем, предполагать, что цены в течение довольно непродолжительного времени могут проделать то же самое, что и в Америке, а именно «стагнировать» фактически на 45-60%."
Ссылка на ресурс.

Кредиту быть или не быть?

 Господа финансисты, нужен Ваш практический совет.
 Встал вопрос о том, откуда достать единовременно 100 тыс. физическому лицу, среди прочего был вариант о банковском кредите (с погашением его через 6 мес.), но, как известно, кризис "немного подкорректировал" планы, поэтому в общем-то пребываю в ступоре: 1) Какой банк вообще потенциально будет сейчас рассматривать возможность кредита? 2) Под какие %? 3) Стоит ли связываться, или по ряду причин все может плохо кончится и следует искать другие варианты?
 P.S.: Кредит нужен в рублях - это тоже обязательное условие.
Заранее всем благодарна, все же я - "баба-дура" (с) маман, поэтому в данном вопросе надеюсь на людей более опытных и понимающих.