tsarev_alex (tsarev_alex) wrote in ru_finance,
tsarev_alex
tsarev_alex
ru_finance

Новый расчет среднемосковского дохода

Сенсационное открытие риэлтерских аналитиков!

Весь ЖЖ забит нытьем о дороговизне жилья в России и в Москве в особенности. Выдвигаются разные гипотезы на тему "че так дорого". Почему средний класс за жизнь не накопит на трешку в Крылатском? Оказывается, во всем виновата путаница в терминах. Потребители и девелоперы просто по разному понимаем "средний уровень доходов".

Вчера, бродя по Интернету, нашел рассуждения профессионалов рынка жилья о возможном снижении цен на квартиры. Рассуждения, скажем, очень так себе. Но вот определение среднего дохода меня пробрало. Читайте:

"Цены на недвижимость в Америке в течение года упали на 45-60%. Мы попробовали предположить, что будет у нас с вами.

Примерно в это же время в прошлом году в Америке разразился ипотечный кризис, который за год довольно-таки быстро перерос в общенациональный финансовый кризис. Правительство было вынуждено принять беспрецедентное решение и начать финансовые вливания в компании realestate рынка. Если вспомнить, то ипотечный кризис моментально докатился до России. Банки ужесточили процедуры получения кредитов. Читатели Квадрум.ру Evolution ежедневно присылали нам свои истории, мнения и рассказы о том, что происходит. Как им отказывают, как урезают объемы кредитов.

Сейчас на наших с вами глазах происходит второй этап – банки начинают сворачивать свои ипотечные программы. Один за другим. Именно этим пестрят ленты новостей.
Что это значит?
Все меньше и меньше ипотечных кредитов будет выдаваться, а процентные ставки по ипотечным кредитам в ближайшее время вырастут на 1-1,5%. Соответственно, что все меньше квартир будут покупать в кредит. Многие аналитики считают, что данная ситуация спровоцирует падение цены на жилье на 15%-20%. Но это ведь ипотека – это только часть денег, вливаемых в рынок недвижимости. Есть еще львиная доля прямых продаж без кредитов. Что же будет с этим?

Давайте представим, что «вы» человек со «средним» достатком около 15-20 тысяч долларов в месяц (на вечер 25 сентября 2008 года это еще 375 – 500 тысяч рублей). В ваших планах было приобретение квартиры. Вы, видя текущую ситуацию на рынке, будете сейчас покупать квартиру? Сейчас, когда банки (а у них очень хорошие аналитики) сворачивают ипотеку. Когда менее чем за 2 месяца доллар сначала прибавил более 2,5 рублей, а потом за 1,5 недели потерял рубль? Когда все говорят о стагнации и неизбежном падении цен на недвижимость. Мы знаем, что вы сделаете – вы пойдете, продадите все доллары, которые у вас есть, разложите ваши деньги по банкам, кубышкам, избавитесь от непрофильных активов, и будете ждать, при этом спокойно живя в арендованной квартире.

Но есть одно «но». Большинство сделок – это альтернативные сделки на вторичном рынке жилья. Что же будет с ними. Вот как раз они будут идти, потому что основным признаком при таких сделках является не стоимость квадратного метра, а отличие одной квартиры от другой по территориальному, метражному или иному признаку. А корректируется всегда финансовая разница, а попросту сумма доплаты одной стороны сделки другой. Сумма доплаты – не статичная величина и корректироваться она будет по принципу «как договорятся». Вряд ли в данной ситуации можно будет говорить о корректировке в сторону увеличения. Скорее всего, доплаты будут снижаться, исходя из фактической ситуации, а участники сделок, подогреваемые новостями из средств массовой информации, будут соглашаться на условия «по факту» сделки.

Если сложить все изложенное воедино, можно предполагать, мы подчеркиваем, предполагать, что цены в течение довольно непродолжительного времени могут проделать то же самое, что и в Америке, а именно «стагнировать» фактически на 45-60%."
Ссылка на ресурс.
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

  • 17 comments